Diez respuestas a las dudas de quienes buscan comprar su primera casa

Suena a una de las decisiones más importantes en la vida de cualquiera: comprar una casa.

La que podría ser la mayor inversión de miles de trabajadores colombianos les puede traer consigo decenas de dudas a quienes creen que ha llegado el momento: ¿Y sí será mejor pagarle a un banco un crédito en vez de seguir pagando arriendo? ¿Y si por más que trabajo los ingresos no me alcanzan aún para la cuota inicial? ¿Y si mis ingresos no me dan para ahorrar una cantidad mayor, qué ayudas podría tener del Estado? ¿Será verdad eso de que ‘hay’ que tener casa propia sí o sí?

Un grupo de expertos consultados por ELTIEMPO.COM, entre quienes están el experto en educación financiera de la Universidad Externado Juan Camilo González, la ministra de vivienda, Elsa Noguera, y Wilson Tovar, gerente de investigaciones económicas de la firma comisionista de bolsa Acciones y Valores, respondieron a estas y otras posibles dudas de quienes se preguntan por estos días si ha llegado el momento y pueden afrontar la compra de un techo propio.

¿Qué momento de la vida de un hombre o una mujer adulta, en términos financieros, puede ser el ideal para comprar vivienda? ¿Hay un momento ideal?

Juan Camilo González (JCG): personalmente no creo que haya un «momento ideal» en términos de edad. El momento ideal se define más por las preferencias y expectativas que tengamos, así como por la planeación financiera que hagamos y, claro, también estará influenciado por la coyuntura y perspectivas económicas del momento en que queramos tomar la decisión.

Financieramente, el momento ideal para comprar vivienda es aquel cuando disfrutemos de una relativa seguridad económica en términos de ingreso, es decir, que este no varíe considerablemente de un mes a otro y que objetivamente tengamos la seguridad de que mantendremos o elevaremos ese nivel de ingreso en los próximos años. Este ingreso, además, debe ser suficiente para cubrir los gastos que resultan con la compra de la casa: cuotas, seguros, administración, adecuaciones, muebles, reparaciones e impuestos, sin poner en riesgo de satisfacer los otros gastos del hogar.

¿Qué conducta o práctica debe evitar un comprador a toda costa? ¿Cuál es el error más frecuente?

JCG: yo diría que hay dos conductas que deben evitarse al comprar casa por primera vez. La primera es creer ciegamente en las creencias que hay alrededor de la compra de vivienda –en especial en Colombia–. La segunda es no hacer una debida planeación de las finanzas del hogar frente a una decisión tan importante como la adquisición de un inmueble.

Es frecuente escuchar –aun después de la crisis de 2008– que comprar vivienda es algo que toda persona debería hacer en su vida porque los precios de la vivienda nunca caen, y aceptamos, sin hacer ningún otro análisis, que tener casa propia es un símbolo de seguridad y realización financiera. Creemos que pagar arriendo significa construir patrimonio para otro y que es mejor construir patrimonio para nosotros mismos comprando. Estas afirmaciones no son 100 % ciertas, dependen de para qué quiero comprar la vivienda: ¿pienso vivir ahí por los próximos 15 años o más? ¿Quiero arrendarla para ganar dinero a través de ese arriendo?

Depende también del momento económico que vive el país, del tipo de vivienda que compre, de los planes que se hagan a futuro en la zona donde compre la vivienda e incluso de las aspiraciones, personalidad y forma de vida del comprador.

El momento «ideal» para comprar, en términos financieros, es cuando tenga una relativa estabilidad económica. Haga cuentas.

¿Qué tan válido puede ser el argumento de quien dice: «mejor me endeudo y le pago al banco por mi casa, en vez de seguir pagando arriendo»?

JCG: es muy poco razonable. Comprar la primera vivienda no es solo una decisión emocional, es también una decisión económica que tendrá un gran impacto sobre nuestro futuro y el de nuestra familia. La clave para entender por qué no es razonable esta afirmación está en hacer comparables las dos opciones (comprar vs. arrendar), ya que, de entrada, no lo son.

Al momento de comprar asumimos otros costos más allá del crédito, algunos de los cuales son ocultos (no somos conscientes de ellos) y no se podrían recuperar si decidimos mudarnos después de unos años y adquirir otra propiedad. Ejemplo: los gastos en impuestos y bancos por la adquisición de un inmueble, las comisiones, el predial, las reparaciones, los seguros. También es importante considerar que, dependiendo del ciclo económico, los apartamentos son bienes poco líquidos, es decir, que no son fáciles de vender.

Y entonces, ¿cuándo puede ser mejor una opción u otra?

JCG: podría sugerir un cálculo muy básico para darnos una idea de cuándo puede ser mejor comprar o cuando arrendar: si al sumar las cuotas del arrendamiento en un año estas son menores a lo que pagaríamos por los intereses del crédito, más los costos de reparaciones, impuestos, seguros y cuotas de administración, es conveniente arrendar, siempre y cuando destinemos la diferencia entre estos dos valores (los del gasto de arriendo y los de los gastos de la compra) a una inversión (por ejemplo un fondo de inversión colectiva). En cambio, cuando el costo de arrendar sea mayor al costo que pagaríamos por el crédito hipotecario, lo más recomendable sería comprar.

La Ministra de Vivienda, Elsa Noguera, asegura que este es un gran momento para adquirir casa propia.

¿Cuáles serían, entonces, los puntos que cree que debe tener en cuenta quien va a comprar una casa?

JCG: asegurarnos de que es algo que conscientemente queremos y entendemos y que no estamos tomando «porque una amiga ya compró su casa» o «porque me dijeron que los precios siempre van a subir» o «porque mi madre me dice que hay que tener una casa si quiero tener seguridad económica». Tener perfectamente claros los gastos que vienen con la casa nueva. Evaluar nuestra estabilidad laboral y de ingresos por los próximos años. Si tenemos un trabajo temporal o un sueldo que puede variar mucho, puede ser mejor ahorrar y esperar. Revisar si puede acceder a Subsidio Familiar de Vivienda.

Hay que considerar otros gastos personales y familiares que pueden llegar en el camino –hijos, educación, carro, viajes– y hacer una proyección de nuestros gastos y nuestros ingresos lo más objetiva y menos optimista posible para asegurarnos de que los nuevos gastos no terminarán por dejarnos sin el dinero suficiente para satisfacer nuestras otras obligaciones.

En términos de coyuntura económica, ¿cómo evaluaría estos días para quienes piensan en tener un techo propio?

Wilson Tovar (WT): este es un momento ideal para realizar compras de vivienda en el país debido a que en general proliferan los proyectos de vivienda que se ofrecen en las diferentes ciudades. En algunas ciudades, donde el enfriamiento de la economía ha causado un leve incremento en las tasas de desempleo, la valoración de los precios de la vivienda se ha reducido y con ello se permite un margen de negociación que permite encontrar precios atractivos por la vivienda. Las tasas de interés volverán a caer y la liquidez de los bancos es abundante.

El Banco de la República ha iniciado una reducción en su tasa de interés, política que beneficiará el menor costo de financiamiento en general. A su turno, los bancos han reducido el ritmo de colocación de cartera, por lo cual han tenido que acudir a estrategias para encontrar los potenciales demandadores de crédito, por lo que ofrecen atractivos planes de financiación.

A muchas personas que desean comprar casa por primera vez los detiene el monto de la cuota inicial. ¿Qué consejo podría darles a ellas para ahorrar con eficiencia o qué alternativas podrían tener a la mano para resolver esta primera y gran barrera?

WT: bajo los lineamientos del mercado de vivienda en Colombia, se le exige al comprador una suma inicial que generalmente oscila entre el 20 y el 30 % del valor total de la vivienda. Esta suma exige del potencial comprador muchas cosas, como por ejemplo saber que debe contar con esta suma para iniciar la negociación. Muchas personas se aventuran a realizar la compra desconociendo que cuentan con estos recursos o cómo los pueden conseguir.

También es importante ahorrar con anticipación. Es necesario adquirir la disciplina de ahorrar una cuantía fija de sus ingresos para llegar a este monto. Si estos recursos se ponen en cuentas específicas como (AFC en los bancos) o fondos de inversión, los rendimientos aumentarán los recursos aportados. Hay ingresos que ayudan, como acudir a las cesantías o ahorrar las primas extralegales.

Es importante recordar que la tarea de llevar a cabo un proyecto requiere tenacidad y decisión. Sobrellevar las dificultades de ahorrar y buscar la vivienda con el precio y las características ideales no es tan fácil, por ello, es necesario que la decisión sea una decisión de vida y no producto de la mera casualidad para mantener el objetivo claro y no desistir.

Finalmente, se puede indagar sobre los subsidios existentes, en cajas de compensación familiar o subsidios del Gobierno a las tasas de interés. Esto forma parte de las investigaciones preliminares que se deben surtir antes de pensar en cuál es la vivienda que se va a comprar. En esto es importante ver qué requisitos se exigen y ver si se cumplen para aplicar.

El momento ideal para comprar vivienda es aquel cuando disfrutemos de una relativa seguridad económica en términos de ingreso, es decir, que este no varíe considerablemente de un mes a otro.

¿Cuál sería el primer consejo que le daría la Ministra de Vivienda a un colombiano que quiera adquirir su primera casa?

Elsa Noguera (EN): que es el mejor momento para comprar vivienda propia. El Gobierno Nacional tiene más de 140.000 subsidios para ayudarle a pagar la cuota inicial y los pagos mensuales de su casa. Solo debe enamorarse de un proyecto de vivienda nuevo y preguntar en la entidad financiera de su elección o en el Fondo Nacional de Ahorro por el programa Mi Casa Ya.

Si un colombiano se gana un mínimo y no tiene mayores ahorros, pero quiere tener una casa propia, ¿qué ayuda puede obtener del Gobierno?

EN: puede ser beneficiario del programa Mi Casa Ya, pues a partir de este año ampliará su cobertura para que los hogares que ganen hasta dos salarios mínimos puedan obtener un subsidio de hasta 30 salarios mínimos y una cobertura de tasa de interés de 5 %. Es decir, el Gobierno le ayudará con el ahorro inicial y con las cuotas del crédito hipotecario.

Si un colombiano no tiene ingresos menores ni hace parte de comunidades vulnerables con las que podría haber prioridad de atención, y más bien es un profesional promedio bien pagado pero necesita un apoyo adicional, ¿qué ayuda puede tener del Gobierno?

EN: existen varios beneficios. Si gana hasta cuatro salarios mínimos puede ser beneficiario del programa Mi Casa Ya, recibiendo un subsidio directo a la compra de la vivienda y un subsidio de tasa de interés para el crédito, si quiere adquirir vivienda de interés social. También puede obtener un subsidio de tasa de interés, de 4 o 5 puntos (dependiendo de la vivienda que compre, siempre con un valor inferior a 135 salarios mínimos), que podría complementarse con un subsidio otorgado por una caja de compensación familiar, en el caso de que sea empleado.

De otro lado, si el hogar tiene un ingreso que le permite comprar una vivienda no VIS, puede ser beneficiario del subsidio de tasa de interés de 2,5 puntos que abarca viviendas con valor entre 135 y 335 salarios mínimos.

FUENTE: EL TIEMPO